પ્રોપર્ટી ગુરૂ: રિયલ એસ્ટેટને મળી શકશે બુસ્ટ?

નૌશાદ પંજવાણીનું કહેવુ છે કે નાણામંત્રીએ અધુરા પ્રોજેક્ટ માટે ₹25 હજાર કરોડનાં ફંડની જાહેરાત કરી. કિંમત પ્રમાણે 3 કેટેગરી આપવામાં આવી છે. મુંબઇ માટે ₹2 કરોડની લિમિટ યોગ્ય છે. ડેવલપરને કેટલી મદદ મળશે. સરકાર ઇન્ડસ્ટ્રી માટે ઘણા પગલા લઇ રહી છે. નવા રિફોર્મનાં અમલીકરણ વખતે અમુક સમસ્યા આવે છે.

વિદેશી રોકાણકારો પર શું અસર -
સરકાર, LIC અને SBI ફંડ લગાવશે. LIC અને SBI વિદેશી રોકાણકારનાં રોકાણ લાવી શકે. લાસ્ટમાઇલ પ્રોજેક્ટને ફંડીગ અપાઇ રહ્યું છે. રોકાણકારનાં રોકાણને જોખમ ઓછુ છે.

આ ફંડ જે છે એ એક પ્રકારની લોન છે. ખાસ હેતુથી AIF બનાવાયા છે. પ્રોજેક્ટ વાયેબલ હોય તોજ એને ફંડ મળશે. છેલ્લા 3,4 વર્ષમાં મર્જર થઇ રહ્યાં છે. નાના ડેવલપર મોટા ડેવલપર સાથે મર્જ થઇ રહ્યાં છે. NBFCની સમસ્યા નિરાકરણ થાય તેવા સંકેતો નથી.

કેવી રહી છે ફેસ્ટિવલ સિઝન?
ફેસ્ટિવલ સિઝન ઠીક ઠાક રહી છે. માર્કેટમાં સેન્ટિમેન્ટ ડાઉન છે. સેકેન્ડ સેલમાં ઘટાડો થયો છે. સેકેન્ડની સેલમાં નવા પ્રોજેક્ટ સાથે સ્પર્ધા છે. રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ મોટા ડેવલપર કરી રહ્યાં છે. સેલ્ફ ડેવલપમેન્ટની નવી વાત થઇ રહી છે.

સવાલ: રો હાઉસ કે  ફ્લેટ ખરીદવા માટે ક્યો સમય સારો છે?

જવાબ: તુષાર પટેલને સલાહ છે કે રહેવા માટે ઘર લેવાનો હાલ ઉત્તમ સમય છે. જોબ સિક્યુરિટી જોઇ ઘર લેવુ.

સવાલ: ફ્લેટ કે રો-હાઉસ ક્યા લેવું ઘર?

જવાબ: બન્નેનાં અલગ અલગ લાભ-ગેરલાભ છે. રો-હાઉસના અલગ લાભ છે. ફ્લેટમાં સિક્યુરિટી, વ્યુ, સુવિધા સારી મળશે. મુંબઇમાં ફ્લોર રાઇઝ પ્રમાણે કિંમત વધે છે. ગુજરાતમાં નીચેનાં ફ્લોરની કિંમત વધુ હોય છે.

સવાલ: 300 કાર્પેટ ફ્લેટ એરિયા એટેલે કેટલા સ્કેવર ફીટ? અને 5 સભ્યોનાં ફેમલિ માટે કેટલા SqFtનું ઘર હોવુ જોઇએ?

જવાબ: રવી કંભાણીને સલાહ છે કે RERA પહેલા બિલ્ટઅપ, સુપર બિલ્ટઅપ વગેરે વિગતો અપાતી હતી. હવે માત્ર કાર્પેટ એરિયામાંજ સાઇઝ જણાવાય છે. RERA કાર્પેટ પ્રમાણે ઘર વેચવુ ફરજીયાત છે. વોલ ટુ વોલનું અંતર એ કાર્પેટ એરિયા. RERA કાર્પેટમાં કોમન એરિયાનો સમાવેશ નથી. RERA કાર્પેટમાં બાલ્કનિ અને ડકનો સમાવેશ નથી. RERA કાર્પેટમાં ઘરની અંદરની દિવાલનો સમાવેશ થાય છે. 300 SqFtમાં 1 BHK સારી ડિઝાઇનથી બનાવી શકાય.

સવાલ: HDFCમાંથી ફ્લોટિંગ રેટ એ હાઉસિંગ લોન લીધી છે . જ્યારે પણ ગવર્મેન્ટ રેપોરેટ વધારે ત્યારે બેંક આપોઆપ હાઉસિંગ લોન નો વ્યાજ દર જાતે જ વધારી દે છે પરંતુ ગવર્મેન્ટ જ્યારે પણ રેપોરેટ ઘટાડે ત્યારે બેંક વ્યાજદરના ઘટાડા ના લાભ લેવા માટે રેટ કન્વર્ઝન ફી ભરવાનું કહે છે તો શું કાયદામાં આ રીતનું કોઈ પ્રોવિઝન છે? શું બેન્ક આ રીતે રેટ કન્વર્ઝન ફી માગી શકે?

જવાબ: ઉપેન્દ્ર રાણાને સલાહ છે કે લોન લેતી વખતે લોનની શરતો સમજી લેવી. ફ્લોટિંગ લોનમાં બદલાતા વ્યાજદર સાથે રેટ બદલાય છે. જ્યારે વ્યાજદર ઘટે ત્યારે બેન્કને વ્યાજદર ઘટાડવા કહી શકો. ફિક્સ ટુ ફ્લોટિંગ ચેન્જ કરવા માટે બેન્ક ચાર્જ લગાડે છે. લોનનાં વ્યાજદર ઘટાડવા માટે બેન્ક અમુક ચાર્જ લે છે.

સવાલ: મારી દિકરી જમાઇએ માર્ચ 2019માં એક્સિસ બેન્કથી લોન લઇ એક જુનો ફ્લેટ ખરિદ્યો છે. એમને સરકારની સબસિડીનો લાભ કઇ રીતે મળી શકે? અને એ માટે ની પ્રક્રિયા સમજાવશો.

જવાબ: મહેશ પાઠકને સલાહ છે કે PMAYની શરતો મેચ થતી હોય તો તમે સબસિડી મેળવી શકો. લોન લેતી વખતે બેન્કમાં સબસિડી અંગે રજુઆત કરી શકો. PMAYનાં લાભ માટે પહેલુ ઘર હોવુ જરૂરી છે. નવો કે જુનો ફ્લેટ કોઇ પણ ફ્લેટ પર સબસિડી મેળવી શકો. પ્રોજેક્ટ PMAYને અનુરૂપ છે કે નહી તે ચકાસવું. જે ઘર ખરીદાય ગયુ છે તેના પર સબસિડી નહી મળી શકે.