પ્રોપર્ટી ગુરૂ: મૃતકનું વીલ ન હોય તો પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કઈ રીતે થશે?

રિડેવલપમેન્ટમાં ગયાલા ફ્લેટને વેચી શકાય કે નહીં તેની જાણકારી લઈશું. સારી ROI માટે રેસિડન્શિયલ કે કમર્શિયલ ક્યાં કરશો રોકાણ. આગળ જાણકારી લઈશું કુશ્મન & વેકફીલ્ડના ડિરેક્ટર & હેડ ઓફ ટ્રાન્ઝેક્શન, જીગર મોતા પાસેથી.

સવાલ -

મે 772 SqFtનો ફ્લેટ ટારવા રોડ, ભરૂચમાં લીધો છે, જેની કિંમત 30 લાખ રૂપિયા છે. આ ફ્લેટ રોકાણ માટે લીધો છે. પ્રોજેક્ટ હજી પુરો થયો નથી. મારો ફ્લેટ તૈયાર છે જેનુ રેન્ટ મને 11000 રૂપિયા મળી રહ્યું છે તો મારે એ જાણવુ છે કે મારા ફ્લેટની 5 વર્ષ બાદ વેલ્યુ કેટલી હશે અને રેન્ટ કેટલુ મળી શકે?

જવાબ -

ટાવરા રોડ એક અપકંમિગ લોકેશન છે. શુકલ તીર્થ અને કબીરવડ હિસ્ટોરિકીલ લોકેશન છે. ટુરીઝમ વધતા ટાવરા રોડનો ગ્રોથ સારો રહ્યો છે. આપને અત્યારે 4 થી 4.5 ટકાની ROI પ્રમાણે ભાડુ મળી રહ્યું છે. સામાન્ય રીતે રેસિડન્શિયલમાં 2 થી 4 ટકાના રેન્ટલ યીલ્ડ મળે છે. આવનારા સમયમાં રેન્ટલનો ગ્રોથ ઓછો રહી શકે છે. ટાવરા વિસ્તારની પ્રોપર્ટીનું એપ્રિશિયેશન ઘણું સારૂ મળી શકે છે.

સવાલ -

આ ઉપરાંત મારે કમર્શિયલ ઓફિસ કે દુકાનમાં રોકાણ કરવુ છે જ્યાથી મને 8 ટકા ROI મળી શકે. મારૂ બજેટ 20 લાખ છે, તો આવા રોકાણ માટે તમે કોઇ વિકલ્પો, એરીયા સુચવી શકશો?

જવાબ -

તમે REITsમાં રોકાણ કરી 6 થી 7 ટકાની ROI મેળવી શકશો. જો રોકાણની રકમ વધારી શકો તો રિટેલ શોપમાં રોકાણ કરો છો.

સવાલ -

એમના ભાઇનું મૃત્યુ થયુ છે એમના ભાઇનો ફ્લેટ મહારાષ્ટ્ર દેવલાલીમાં છે, હવે જેમનો ફ્લેટ છે એમના પત્ની અને માતાપિતા પહેલા જ મૃત્યુ પામ્યા છે. મૃતક ભાઇનો આ ઉપરાંત પણ એક ફ્લેટ મુંબઇમાં છે. જેમા નોમીની તરીકે મારો પુત્ર છે અને એમણે કોઇ પ્રકારનુ વીલ કરેલ નથી. તો પ્રતાપ ભાઇએ હવે એમના આ બે ફ્લેટના વારસદાર તરીકે હાઉસિંગ સોસાયટીને કયા ડોક્યુમેન્ટ સબ્મિટ કરવાના રહેશે?

જવાબ -

તમારે એફીડેવીટ સોસાયટીને આપવી પડશે. વીલનો હોયતો પ્રોપર્ટી પર લોહીના સંબંધીઓનો પહેલો હક બનતો હોય છે. તમારા સિવાય બીજો કોઇ વારસદાર નથી એ સાબિત કરવું પડશે. તમારે લીગલ એડવાઇઝ લઇને આગળ વધવાનું રહેશે. એફેડેવિટ બનાવી સોસાયટીમાં સબ્મિટ કરવાની રહેશે. મૃતકના ડેટ સર્ટિફિકેટ આપી એફીડેવિટ કરવાની રહેશે. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફરમાં લીગલ કાઉન્સીલને સાથે રાખી કરવી છે.

સવાલ -

મે પાલડી, અમદાવાદમાં માધુપુરી સોપાનમાં એક 57.38 SQ MTનો ફ્લેટ 23-02-22ના દિવસે ખરીદ્યો હતો. GSTના નિયમો મુજબ નોન મેટ્રો સિટી અને કાર્પેટ એરિયા પ્રમાણે મને 1 ટકા GST લાગવો જોઇતો હતો પરંતુ બિલ્ડરે 5 ટકા GST વસુલ કર્યો છે. તો 4 ટકા GSTનું રિફંડ કઇ રીતે મેળવી શકાય. બિલ્ડર કોઇ રિફંડ કરવા તૈયાર નથી

જવાબ -

સોસાયટીના ચેરમેન અને સેક્રેટરી સાથે ચર્ચા કરી લો. દરેક સભ્યો પાસેથી વધુ GST લીધો છે કે નહી તે જાણો. ડેવલપરને લેટર લખી આમ કરવાના કારણો જાણો. લેટરનો જવાબ ન મળે તો RERAમાં ફરિયાદ કરી શકો છો.

સવાલ -

હુ USAમાં રહુ છુ, મારી પાસે નડિયાદમાં પ્રોપર્ટી છે જે મારે વેચવી છે. તો શુ હુ અહી USAમાં જ રહી એ પ્રોપર્ટી વેચી શકુ એ માટેની પ્રોસીજર શું હોય છે?

જવાબ -

સેલ્સ ડીડ વખતે આપે નડીયાદ આવવું જ પડશે. તમે ઇમેલ પર કાર્યવાહી અને પેમેન્ટ ઓનલાઇન લઇ શકશો. સેલ ડીડ માટે તમારે નડીયાદ સબરજીસ્ટારની ઓફિસ આવવું જ પડશે. તમે પ્રોપર્ટી કન્સલટન્ટની મદદ લઇ શકો છો.

સવાલ -

મારા પિતાનું મૃત્યુ 2 વર્ષ પહેલા થઇ ચુકયુ છે. પપ્પાના નામ પર એક ફ્લેટ છે,હવે મારે ફ્લેટ મમ્મીના નામે ટ્રાન્સફર કરાવવો હોય તો કઇ રીતે કરાવી શકાય?

જવાબ -

તમારા માતાનુ નામ નોમીની કે કો-ઓનર તરીકે છે કે નહી જોઇ લો. તમારા પિતાએ વીલ બનાવ્યું છે કે નહી જોઇ લો. કાયદાકીય સલાહકારની સલાહથી પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરાવી શકાશે. પતિના મકાન પર પહેલો હક પત્નીનો સાબિત થઇ શકે છે. તમારે પોતાનુ નામ હવે નોમીની તરીકે ઉમેરાવી લેવું જોઇએ. કાયદાકીય રીતે વીલ બનાવવું ખૂબ જરૂરી છે. ઘરના કમાનાર સભ્યોની વસિયત હોવી જરૂરી છે. વીલ કે વસિયતથી પ્રોપર્ટીની વહેંચણી સરળતાથી થઇ શકશે. વીલન હોવાના સંજોગામાં પરિવારને ઘણી મુશ્કેલી આવી શકે છે.

સવાલ -

અમારી સોસાયટી રૂપલ ફ્લેટ રિડેવલપમેન્ટમાં ગયેલ છે, મારા ફ્લેટ પર લોન ચાલે છે, સોસાયટી આ લોન ક્લીયર કરવા કહે છે પરંતુ હાલ હુ એમ કરી શકુ એમ નથી તો આ પરિસ્થિતીમાં શું કરવું જોઇએ?

જવાબ -

સોસાયટી લોન કલીયર કરવાનું શા માટે કહે છે તે જાણો. તમારી પરિસ્થિતી તમારે સોસાયટીને જણાવવાની રહેશે.

સવાલ -

શું ગિફ્ટ સિટીના રેસિડન્શિયલ પ્રોજેક્ટમાં રેન્ટયલ યિલ્ડ માટે રોકાણ કરવું યોગ્ય રહેશે? ભવિષ્યમાં કેટલી રેન્ટલ યીલ્ડ અહીથી મળી શકે?

જવાબ -

રેસિડન્શિયલ પ્રોપર્ટીથી 2 થી 4 ટકા યીલ્ડ મળી શકે છે. વધુ યીલ્ડ માટે તમારે કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવું જોઇએ. રેસિડન્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં અપ્રિશિયેશન સારૂ મળી શકે છે. રેસિડન્શિયલ પ્રોપર્ટીથી એક્ઝિટ સરળતાથી લઇ શકાય છે.

સવાલ -

અમારી સોસાયટી મેમનગર આવેલી છે હવે તે રિડેવલપમેન્ટ મોં જાય છે હવે જો અમારું MOU થઇ જાય તો પછી હું મારો ફ્લેટ સેલ કરી શકું? અથવા મને તે ફ્લેટ ઉપર લોન મળી શકે?

જવાબ -

ડેવલપર સાથે MOU થયુ છે તેમા કોઇ શર્તો નથી ને તે જોઇ લો. ડેવલપરને જ ફ્લેટ સેલ કરવાની જોગવાઇ MOUમાં હોઇ શકે છે. હોમલોન રિડેવલપમેન્ટનાં ફ્લેટ પર લગભગ નહી મળી શકે. તમે મોર્ગેજ લોન લઇ શકો પરંતુ તે સલાહભર્યું નથી.