પ્રોપર્ટી ગુરૂ: 2019થી રિયલ એસ્ટેટની અપેક્ષા

સપ્ટેમ્બર સુધી બજારમાં સારો માહોલ હતો. મકાન ખરીદવામાં લોકોનો ઈન્ટરેસ્ટ ઘટવા લાગ્યો છે. તહેવારની સીઝન રિયલ એસ્ટેટ માટે ખુબ મહત્વની છે. વર્ષના અંતિમ 3 મહિનાઓમાં ખરીદદાર ઘટ્યા હતાં. 2018ના વર્ષમાં પણ 2017 જેવો જ માહોલ બનેલો રહ્યો છે. એનબીએફસીના કારણે પ્રોજેક્ટ ડિલે થશે. ડેવલપર્સ માટેનો કેપિટલની સમસ્યા સરશ થઈ જશે. મોટી સમસ્યા ખરીદદારને પરત બજારમાં લાવવાનો રહેશે. કેપિટલ ડેવલપર્સનો સાચો કેશફ્લો ખરીદદારથી બને છે.

પાછલા અમુક વર્ષોમાં ઘણો રેટકટ થયો છે. મુંબઈ જેવા મોટા બજારમાં પણ 15 થી 20 ટકા ભાવ ઘટાડો આવ્યો છે. ખરીદદાર માટે હાલનો સમય સારો છે. જરૂરત હોય તો તમે આજે જ ખરીદારી કરી શકો છો. ઈન્વેસ્ટર માટે વસ્તુ અલગ છે. અફોર્ડેબલ હાઉસિંગમાં મકાનની સાઈઝ પણ ઓછી થતી રહી છે. વેલ્થ ક્રિએશન સાથે એફોર્ડેબલિટી વધી છે. મેટ્રો સિટીઝમાં અફોર્ડેબલિટી ઈન્ડેક્સ ઘટ્યો છે.

મકાનની સાઈઝ ઘટતા તેમા રહેવુ મુશ્કેલ બને છે. સમય જતાં આવક વધશે ત્યારે નાના મકાન મુશ્કેલ બને છે. સાચી સાઈઝ અને સમય મકાન ખરીદવામાં ખુબ મુશ્કેલ છે. આવનારા ઘણા વર્ષો સુધી આ મકાનની સાઈઝ મુશ્કેલી બનાવી શકે છે. રેન્ટલ હાઉસિંગ માટે રેન્ટલ રિટર્ન ખુબ જરૂરી છે. મકાનમાં વાર્ષિક રિટર્ન 2 ટકા આસપાસ ફરતું હોય છે. સરકારે રેન્ટલ હાઉસિંગ માટે પ્રોજેક્ટ્સ લોન્ચ કર્યા છે. જમીનના ભાવ પ્રોડક્ટ પ્રાઈઝ કરતા 30 ટકા જેટલા હોય છે. સરકારે ડેવલપર્સને ફ્રી જમીન આપી હતી. મુંબઈમાં રેન્ટલ હાઉસિંગ સ્કીમ ઘણી દૂર બનાવવામાં આવી હતી.

સમગ્ર દેશમાં રેન્ટલ હાઉસિંગની ડિમાન્ડ વધશે. સરકાર ઈન્ફ્રાસ્ટક્ચર માટે ઘણું કામ કરી રહી છે. સમયાંતરે નવા શહેરો બની રહ્યાં છે અને તેમા રેન્ટલ હાઉસ જરૂરી બનશે. DP2034 મુંબઈમાં લાગુ પડ્યું છે. DP2034 થકી ઘણા બદલાવ આવ્યા છે. TOD પર મુખ્ય ફોકસ રહેશે. નવા મેટ્રો અને ટ્રાન્સપોર્ટેશન 3-4 વર્ષમાં પૂર્ણ થશે. પ્રિમીયમ ચાર્જીસ ઘણા લાદવામાં આવ્યા છે. સમયાંતરે કોસ્ટને બદલવી જોઈએ. કોઈ મકાન કે ઓફિસ ખરીદો તો 40% કોસ્ટ કંશ્ટ્રક્શનનું હોય છે. GST સમગ્ર દેશ માટે ઉપયોગી છે. ખરીદદારનો વર્ગ GST થકી ન તોલી શકાય છે.

આજે ખરીદદાર ડિસ્કાઉન્ટ શોધે છે. ડેવલપર્સે કોસ્ટ કંટ્રોલ કરવો જોઈએ. જે બિલ્ડીંગ હાલ બની રહી છે તેના પર કોસ્ટ ઘટાડી શકાય છે. જમીનની કિંમત પર ખાસ ધ્યાન આપવું જોઈએ. ભાવ ઘટાડવું તેટલું સરળ નથી. મેક ઈન ઈન્ડિયાનો સમય આવતા સમય લાગશે. 2019થી વધારે આશા ન રાખવી જોઈએ. 2019માં મોટો મુદ્દો ચૂંટણી છે. ચૂંટણીના સમયમાં અર્થતંત્ર પર અસર પડે છે. 2020-2021 સુધીમાં પરિવર્તન આવી શકે છે. નામી ડેવલપર્સ અફોર્ડેબલમાં નથી. અફોર્ડેબલની માંગ રૂરલ એરિયામાં વધુ છે. ડેવલપરને અફોર્ડેબલમાં વધુ ફાયદો નથી.